Nederland heeft te maken met funderingsproblematiek die zonder maatregelen verder zal toenemen. In totaal heeft bijna een half miljoen woningeigenaren te maken met een hoog risico op funderingsproblemen, of met een (mogelijk) kwetsbare fundering. De hoogste risico’s spelen bij ruim 120.000 eigenaren voor wie funderingsherstel noodzakelijk is. Herstel is duur, gemiddeld €92.000, maar de kosten lopen sterk uiteen.
Ruim 75.000 eigenaren met funderingsproblemen hebben onvoldoende financiële middelen om de herstelkosten direct te betalen. Een lening afsluiten lijkt voor ruim 25.000 eigenaren geen verantwoorde financieringsoptie. De AFM vindt het belangrijk dat funderingsrisico’s tijdig worden gesignaleerd en dat herstelkosten verantwoord kunnen worden gefinancierd.
Waarom dit onderzoek?
Nederland heeft te maken met funderingsproblematiek die zonder (preventieve) maatregelen verder zal toenemen, mede als gevolg van klimaatverandering
Schade aan de fundering kan zorgen voor kleine problemen, zoals scheuren in muren en klemmende deuren. Maar het kan ook grote problemen veroorzaken, zoals vocht, scheefstand en instortingsgevaar. Funderingsproblemen brengen substantiële financiële risico’s met zich mee voor particuliere woningeigenaren.
Het is belangrijk dat funderingsproblemen tijdig worden gesignaleerd en aangepakt en dat particuliere woningeigenaren de kosten voor funderingsherstel op verantwoorde manier kunnen dragen.
Uitstel van herstelmaatregelen kan de problematiek namelijk verder verergeren door oplopende herstelkosten, waardedaling van de woning en toenemende restschuldrisico’s.
De AFM staat voor een duurzaam financieel welzijn in Nederland: daarom zoomen wij specifiek in op de financiële risico’s van funderingsproblemen voor particuliere woningeigenaren.
We vertalen de funderingsproblematiek op pandniveau naar huishoudens die wonen in een eigen koopwoning. In totaal hebben bijna een half miljoen particuliere woningeigenaren te maken met een hoog risico op funderingsproblemen, of met een fundering die als (mogelijk) kwetsbaar moet worden beschouwd. De omvang en urgentie van deze risico’s verschillen echter sterk per woning.
We analyseren per woningeigenaar in hoeverre de benodigde herstelkosten direct te betalen zijn of te financieren via een lening.
Daarom richten we ons uitsluitend op particuliere woningeigenaren die wonen in woningen met de hoogste risico’s en waar herstel noodzakelijk is. De groep woningeigenaren met (mogelijk) kwetsbare funderingen waarbij risico’s op langere termijn spelen laten we in deze analyse buiten beschouwing.
Cijfers in het kort
Woningeigenaren met funderingsproblemen.
Woningeigenaren kunnen de kosten voor volledig funderingsherstel niet direct betalen uit hun liquide vermogen (bank- en spaartegoeden en beleggingen).
Woningeigenaren met funderingsproblemen die buiten de standaard hypothecaire financieringsruimte vallen als zij het deel van de herstelkosten die zij niet direct kunnen betalen, zouden lenen.
Wat zien we?
De resultaten van ons onderzoek laten de omvang van de funderingsherstelopgave en van de financieringsopgave zien, specifiek voor woningeigenaren met funderingsproblemen waarbij herstel noodzakelijk is:
Ruim 120.000 woningeigenaren kampen met dusdanige funderingsproblemen dat herstel noodzakelijk is. De totale funderingsherstelopgave voor deze woningeigenaren is naar schatting €11 miljard.
De funderingsherstelkosten verschillen sterk tussen woningeigenaren. Voor de doorsnee woningeigenaar gaat het om een bedrag van €54.000 (mediaan). Doordat de herstelkosten voor een deel van de woningeigenaren aanzienlijk hoger liggen, zijn de gemiddelde herstelkosten €92.000.
Ruim 75.000 woningeigenaren kunnen de kosten voor volledig funderingsherstel niet direct betalen uit hun liquide vermogen (bank- en spaartegoeden en beleggingen). Deze groep komt aanzienlijke bedragen tekort om de funderingsherstelkosten direct te kunnen betalen: in totaal €6 miljard.
In totaal vallen ruim 25.000 woningeigenaren met funderingsproblemen buiten de standaard hypothecaire financieringsruimte als zij een lening zouden afsluiten voor het deel van de herstelkosten die zij niet direct kunnen betalen. Deze groep komt in totaal €3 miljard tekort om de funderingsherstelkosten te financieren.
Actiepunten
De AFM roept verschillende stakeholders op om samen te zorgen voor transparante en adequate informatievoorziening over funderingsrisico’s en verantwoorde financieringsoplossingen hiervoor. Met voor elk een belangrijke rol in het zichtbaar maken van risico’s, het informeren en activeren van woningeigenaren en kopers, het voorkomen van overkreditering en het mogelijk maken van tijdig funderingsherstel.